不動産業界では、生産緑地の2022年問題が囁かれ続けています。
しかしこの問題は不動産業界だけでなく、その当事者である農家にとっても大いに関わりのあることです。
特に東京、大阪、名古屋といった三大都市圏には生産緑地の適用を受けている農地が集中しているため、これらの地域で農業を営む方、もしくは農地を所有している方にとっての関わりが大きくなります。
生産緑地の2022年問題とはいったいどんな問題で、生産緑地を所有している人が取り得る選択肢にはどんなものがあるのでしょうか。
生産緑地とは？
最初に生産緑地とは何かという概要を解説しておきたいと思います。生産緑地とは平たくいうと「大都市で意図的に保全されている農地」です。市街化が進んでいる地域にオアシスのように緑地、農地がある風景をご覧になったことはないでしょうか。こんな大都会の中に農地があるということに違和感を覚えたことはないでしょうか。三大都市圏でそんな風景を見たのであれば、それはおそらく生産緑地です。
市街化区域の中にある農地には、単なる農業的な資源というだけでなく都市の中に緑地を残すという共有の利益があります。これを保全しないと市街化の波に飲み込まれて緑地がどんどん失われてしまうため、生産緑地法を制定した上でこうした緑地を所有している農家への優遇措置が定められました。具体的には固定資産税の軽減や相続税の納税猶予などメリットが大きいため、都市部で農地を所有している農家の多くが市町村に対して生産緑地の適用を申請しました。
こうした法律環境の中で現在まで都市部に残されているのが、生産緑地です。
生産緑地の2022年問題とは？
所有者にとってはメリットの大きい生産緑地制度ですが、その一方でこの制度は「都市部の緑を守る」という目的を帯びているため、所有者が勝手に形質の変更をすることはできません。生産緑地法の精神にのっとり、農地として管理しなければなりません。
それでは一度生産緑地として指定を受けた土地は永久に農業以外に使えないのかというと、そんなことはありません。以下の2つの場合に生産緑地としての指定を解除することができます。
①主たる従事者の死亡または故障で農業を継続できなくなった場合
②生産緑地として公示されてから30年後以降
このいずれかに該当すると、所有者は市町村に対して買い取りの申し出をすることができるようになります。申し出を受けた市町村がその生産緑地を買い取るか、営農意欲のある農家に斡旋するかという手続きを踏みますが、それが不調に終わった場合は3か月後に自動的に生産緑地の指定が解除され、所有者は農地として管理する義務がなくなります。
生産緑地法が現行の制度になってから30年後にあたるのが2022年で、その時に一斉に②の条件を満たす所有者が土地を不動産市場に放出するのではないかというのが、生産緑地の2022年問題です。
生産緑地の所有者が取り得る3つの選択肢
生産緑地を所有している人が2022年に向けて取り得る選択肢は、大きく分けて3つです。
①農業を続ける
2022年が過ぎても、そのまま農地として管理をし続けることは所有者の自由です。公示から30年を経過しても買い取りの申し出をせずにそのまま農地として活用することもできますが、これだと固定資産税優遇のメリットが薄れてしまうので、生産緑地として再指定を受けるという選択肢があります。
また、生産緑地法が改正されて10年間の延長ができる制度が盛り込まれる見通しなので、その適用を受けて当面の10年間は農地のままにしておくこともできると見られています。
②農業以外の運用を行う
30年を経過した生産緑地は税金面のメリットが薄れるため、いっそのこと農地を宅地に転用して不動産運用をする選択肢もあります。特に生産緑地は大都市圏に集中しているので価値の高い土地が多く、アパートやマンションを建てて大家さんになることも有効な方法です。
しかし、これが2022年問題の本質です。この選択肢を取った農家が一斉に農地を宅地に転用すると不動産市場に価格下落の影響を与える可能性があります。そのため、この選択肢を取る場合は土地の価値や2022年問題の影響を精査してから動く必要があるでしょう。
③売却する
上記の②と同じように、土地を宅地に転用した上で売却する選択肢もあります。前述のように大都市のオアシスのように存在している土地であればディベロッパーなどが触手を伸ばしてくる可能性も高く、条件が折り合えば売却して一時的な利益を得ることも十分可能です。
しかし、これも2022年問題の影響を考慮する必要があります。一斉にこのような土地が放出されてしまうと不動産価格が下落するため、「売り時」を考える経営センスが求められるでしょう。
まとめ
国としても生産緑地の2022年問題は影響が大きくなることを懸念しており、それを緩和する意味で生産緑地法の改正を検討しています。生産緑地指定の10年延長はその意図が如実に表れているもので、改正案の動向によっては他にも農家が大きな影響を受けることも考えられます。
2022年に向けて生産緑地を所有している農家の方々は、生産緑地法の改正動向をしっかりと把握しながら最適な選択肢を塾講する必要があるでしょう。
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