昨今「生産緑地問題」というキーワードが目に入るようになりました。
生産緑地とは、市街化区域内の農地のことを指します。市街化区域にある農地がすべて宅地になってしまうと、言わずもがな農地は減少してしまいますよね。農地が減少することで、農業の衰退や自然環境の悪化が考えられるとして、1991年に「生産緑地法」が制定され、指定された農地の転用に制限が設けられました。
そして来たる2022年「生産緑地法」で制限されていた転用できない期間が終わりを迎えます。「生産緑地問題」は「期間を終えた生産緑地が次々と宅地になってしまうのではないか」という不安から問われています。しかしそれと同時に、生産緑地を利用したレンタルビジネスに注目が集まっているのです。
生産緑地の現状
まず生産緑地の現状についてご紹介します。
生産緑地は
- 良好な生活環境の確保に役立っていること
- 公共施設等の敷地用地に適していること
- 面積が500㎡以上であること
- 農林業を継続して行えること
などが条件として掲げられており、「生産緑地」として指定された場合に転用は認められません。また「生産緑地」の指定を解除する条件には、
- 生産緑地の主たる農業従事者が死亡した場合
- 生産緑地として指定された後、30年が経過した場合
以外認められません。
生産緑地では基本的に建築物などを建てることが禁止されています。もちろん農林業を営む上で必要な建築物は市町村長の許可を得れば設置可能ですが、基本的には「農地」として利用しなければならないのです。税制上の優遇はあるのですが、多くの制約が課されるものとして知られています。
農業の衰退や自然環境の悪化を守るために制定された「生産緑地法」ですが、農業従事者の数は年々減少しています。新規就農者の数は増えつつありますが、それでも農業従事者の高齢化や後継者不足による課題は解決されていません。そんな折、1992年に指定された生産緑地の営農義務が2022年に外れます。「生産緑地問題」は、大量の生産緑地の営農義務が解除されたとき、それらの土地が一気に宅地として転用されることで、土地の価格が暴落することを懸念しているのです。
生産緑地のレンタルビジネスが2022年問題を解決する？！
ですがそんな「生産緑地問題」に明るい兆しをもたらすのではと期待されるビジネスがあります。それが生産緑地を利用したレンタルビジネスです。小さな区画で農作物を栽培する体験ができる市民農園として、生産緑地を生まれ変わらせるのです。
このレンタルビジネスが注目される理由には、国や自治体の施策も関係しています。2022年に営農義務が解除される生産緑地が多いとは思いますが、国としては生産緑地は「都市の農地として維持・保全されるべきもの」という考えを示しています。そこで登場したのが、農地を相続することで得られる税制優遇を10年延長する方針です。
また農地を宅地に転用せず、貸農園や市民農園にするのであれば農地として認めることを決めました。原則、生産緑地所有者が営農していることが条件となっていましたが、貸農園や市民農園として貸し出し、地主が耕作しなくても、貸出先を企業やNPO法人にすることで相続税の納税猶予対象になるといいます。
農地に建築物を建てるのは原則禁止でしたが、「6次産業化」の後押しもあってか、農作物の加工・販売施設、隣接するレストランを設置可能施設として認めるなどの改正も行われています。
貸農園や市民農園の利用に関心の高い人は多いと言えます。というのも、種苗会社のタキイ種苗株式会社がとった2017年「家庭菜園に関する全国調査」によると、ベランダやプランター、庭や畑、市民農園を借りて、家庭で野菜を育てた経験のある人は48.4%だったと言います。3年以上続けている人はそのうちの69.3%、10年以上続けている人は33.3％という結果です。野菜を育てることに関心の高い人は多いと言えるでしょう。
レンタルビジネスをする際の市民農園開設方法
生産緑地のレンタルビジネスをする場合、すなわち市民農園を開設する場合には3つの方法があります。
- 特定農地貸付法による方法
- 農園利用方式による方法
- 市民農園整備促進法による方法
1つ目は、市民に農地を貸し、賃料を受け取ることができる方法です。2つ目は市民に農作業体験をしてもらい、入園料としてお金を受け取ります。最後の方法では、市民農園に付帯施設として休憩所、トイレ、駐車場などを設ける必要がある方法です。
なお1つ目の「特定農地貸付法」でも、2つ目の「農園利用方式」でも付帯施設を設けることはできないわけではありませんが、転用許可が必須であり、開発許可が必要になる場合もあるので、付帯施設を用意したいのであれば、3つ目の方法を活用しましょう。
本記事では1～2つ目の方法の流れを紹介します。
「特定農地貸付法」で開設する場合
「特定農地貸付法」で開設する場合には、農業委員会の承認が必要です。
- 広さは10a未満
- 営利を目的とした栽培ではないこと
- 貸付期間は5年以内
などの貸付条件が規定されています。”開設可能な場所”について規定はありませんが、農業委員会が「適切でない」と認めた場合には承認を受けることはできません。
「農園利用方式」で開設する場合
「農園利用方式」では利用者に対する収益権の設定も、農地法の規制も受けることはありません。ただし、
- 相当数が定型的な条件で行うこと
- 営利を目的としていないこと
- 農作業が継続的に行われること
が市民農園の条件として掲げられています。
制度が少々複雑ですし、レンタルビジネスとして紹介しておきながら、本来市民農園は「営利を目的としていないこと」が条件なので、第三者からのアドバイスを受けながら計画することをおすすめします。自分で農地を利用できない場合の新しい活用法として、一案にしてみてはいかがでしょうか。
